Prescrizione della provvigione del mediatore

Il nostro codice civile stabilisce, all’art. 1755, che il diritto alla provvigione sorge, in capo al mediatore, dal momento della conclusione dell’affare, ovvero quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia
validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto e a tal fine il contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell’affare.
Il diritto alla provvigione si prescrive, ai sensi dell’art. 2950 cod.civ., nel termine annuale decorrente dalla conclusione dell’affare, cioè dalla data di sottoscrizione del contratto preliminare, con la precisazione
che grava sulla parte mediata che eccepisca l’avvenuta prescrizione l’onere di provare in quale momento l’affare stesso è stato perfezionato.
La prescrizione del diritto alla provvigione decorre a prescindere dal fatto che il mediatore sia a conoscenza o meno della conclusione dell’affare; la giurisprudenza ritiene che il semplice fatto che le parti non abbiano comunicato al mediatore la stipula di un contratto preliminare relativo all’affare intermediato non determina la sospensione della prescrizione del diritto di quest’ultimo a conseguire la provvigione, non sussistendo un obbligo in capo alle parti di avvisare il mediatore circa il perfezionamento
del medesimo.
Caso diverso è l’ipotesi in cui vi sia stato un comportamento doloso posto in essere dai contraenti volto a nascondere che l’affare si sia tra loro concluso, ai sensi dell’art. 2941, n. 8 c.c.. In tal caso, il termine
prescrizionale annuale resta sospeso ed inizia a decorrere dalla data in cui il mediatore ha avuto conoscenza della conclusione dell’affare.
La giurisprudenza ha avuto modo di ravvisare comportamento doloso delle parti in quello in base al quale le stesse abbiano posto in essere un’attività diretta ad occultare intenzionalmente al mediatore la situazione di fatto, cui è collegato il diritto alla provvigione. Ad esempio, come nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 24444/2011 infra citata: dopo una proposta d’acquisto pervenuta al proprietario tramite il mediatore, non accettata con conseguente restituzione dell’assegno rilasciato a
garanzia, le parti abbiano concluso direttamente l’accordo sulla vendita di un immobile, continuando peraltro a far visitare l’immobile dal mediatore ad altri aspiranti acquirenti in modo da ingenerare nel medesimo la
convinzione che nessun affare fosse stato concluso.
GIURISPRUDENZA
Il diritto del mediatore alla provvigione, soggiace al termine prescrizionale di un anno decorrente dal giorno della conclusione dell’affare. L’ignoranza di tale evento, nella quale versi il mediatore medesimo, determina
una mera impossibilità materiale di esercizio del credito e, pertanto, può assumere rilievo non ai sensi dell’art. 2935 c.c., che collega la decorrenza della prescrizione alla sussistenza della sola possibilità legale di
far valere il diritto, ma come causa di sospensione della prescrizione ai sensi dell’art. 2941 n. 8 dello stesso codice, ove la detta ignoranza sia attribuibile al dolo dei soggetti tenuti alla corresponsione della provvigione,
coincidendo in tal caso la cessazione dell’effetto sospensivo della prescrizione con la data in cui il mediatore ha acquisito la consapevolezza della conclusione dell’affare. (Trib. Padova Sez. II, 25/11/2014)
Nel comportamento doloso delle parti, il termine per la prescrizione del diritto alla provvigione da parte del mediatore decorre dal momento in cui egli ha avuto notizia della conclusione dell’affare. (Cass. civ., Sez. III,
21/11/2011, n. 24444)
Il comportamento delle parti che, dopo aver raggiunto un sostanziale accordo sulla compravendita di un bene immobile, sul prezzo e sui tempi dei pagamenti, non abbiano ripreso i contatti mediante l’agenzia
mediatrice, ma solo direttamente tra di loro, giungendo in breve tempo alla conclusione del medesimo affare, nel breve frattempo reso possibile dalla mutata situazione, relativa alla possibilità dell’alienante di acquistare
un nuovo immobile dove trasferirsi, costituisce doloso occultamento delle ragioni di credito dell’agenzia  immobiliare. Nella fattispecie, non si tratta di un mero comportamento omissivo delle parti, che sarebbe di
per sé inidoneo ad integrare il dolo, che giustifica la sospensione della prescrizione del diritto del mediatore immobiliare al compenso, ma di un attivo comportamento (contatto diretto tra le parti elusivo del ruolo del
mediatore) direttamente rivolto esclusivamente a sottrarsi all’obbligo di pagamento della provvigione. (Trib. Firenze, 22/06/2010)
L’art. 2950 c.c. dispone che il diritto del mediatore al pagamento della provvigione è sottoposto alla prescrizione di un anno. Conformemente al principio generale contenuto nell’art. 2935 c.c. (secondo il quale
la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere) questa prescrizione decorre dalla data della conclusione dell’affare, perché è da questo momento che sorge il diritto del
mediatore alla provvigione. (Trib. Salerno, Sez. II, 24/03/2010)
In tema di sospensione della prescrizione di un diritto, l’occultamento doloso è requisito diverso e più grave della mera omissione di un’informazione, la quale ha rilievo, ai fini della detta sospensione, soltanto se sussista un obbligo di informare; né il doloso occultamento può ritenersi implicito nella mancata registrazione o trascrizione di un contratto, trattandosi certamente di adempimenti doverosi, in quanto previsti da norme, anche se per finalità estranee ai rapporti tra privati, e tali da poter, in ipotesi, agevolare la conoscenza del contratto da parte dei terzi, ma inidonei, di per sé, a dimostrare il doloso occultamento della data del
contratto o di altri fatti produttivi di diritti altrui. (Nella specie la S.C. ha confermato la decisione della corte di merito che, in tema di mediazione, aveva dichiarato prescritto il diritto alla provvigione, non avendo il
mediatore dimostrato il doloso occultamento della conclusione del contratto e non sussistendo alcun obbligo del contraente di comunicare tale conclusione al mediatore). Rigetta, App. Torino, 25/11/2003 (Cass. civ.,
Sez. III, 29/01/2010, n. 2030)
La prescrizione annuale del diritto del mediatore al pagamento della provvigione (art. 2950 c.c.) comincia a decorrere, a norma dell’art. 2935 c.c., dalla data della conclusione dell’affare, poiché è da questo momento
che il diritto può essere fatto valere (art. 1755 c.c.). (Cass. civ., Sez. III, 05/05/1994, n. 4333